Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz v…

Ab wann darf ich kein Gebäude mehr bauen, das fossile Brennstoffe vor Ort verbrennt — und was droht meinem Bestand, wenn er zu den schlechtesten 16 % gehört?

Ab 1. Januar 2030 müssen alle Neubauten in der EU Nullemissionsgebäude ohne fossile Vor-Ort-Verbrennung sein, und die schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude müssen bis dahin nationale Mindeststandards erreichen — Facility Manager und Compliance-Verantwortliche sollten jetzt prüfen, ob ihr Bestand betroffen ist, da die Mitgliedstaaten wirksame und abschreckende Sanktionen nach Art. 34 festlegen müssen.

Kurzantwort

Die EPBD-Neufassung verpflichtet die Mitgliedstaaten, ihre nationalen Gebäuderenovierungspläne bis 31. Dezember 2026 vorzulegen und den gesamten Gebäudebestand bis 2050 auf Nullemissionsniveau zu bringen [Art. 1, Art. 3]. Für Nichtwohngebäude gelten gestaffelte Mindestvorgaben: Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 %, bis 2033 die schlechtesten 26 % des Bestands einen nationalen Schwellenwert unterschreiten [Art. 9 Abs. 1]. Für Wohngebäude muss der durchschnittliche Primärenergieverbrauch bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20–22 % gegenüber 2020 sinken, wobei mindestens 55 % der Einsparung durch Renovierung der energetisch schlechtesten 43 % der Wohngebäude zu erzielen sind [Art. 9 Abs. 2]. Die Delegierte Verordnung (EU) 2026/52 hat zudem Anhang III durch einen harmonisierten Unionsrahmen für die nationale Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials (GWP) neuer Gebäude ersetzt [Art. 7 Abs. 2, geändert durch VO (EU) 2026/52].

Betroffen

Betroffen sind alle Eigentümer, Bauherren und Betreiber von Wohn- und Nichtwohngebäuden in der EU. Ausgenommen sind Verteidigungsgebäude (außer Wohn-/Bürogebäude), Gotteshäuser, Provisorien mit Nutzung bis 2 Jahre, Ferienwohngebäude (unter 4 Monate/Jahr oder unter 25 % des Jahresverbrauchs), freistehende Gebäude unter 50 m² und Kulturerbegebäude, sofern Anforderungen deren Charakter unzumutbar verändern würden [Art. 5 Abs. 3]. Besondere Pflichten treffen Nichtwohngebäude nach Nutzfläche (ab 250 m², 750 m², 2.000 m² für Solarenergiepflicht) und nach Nennleistung der Anlagen (ab 70 kW und ab 290 kW für Gebäudeautomation und Inspektionen) [Art. 10, Art. 13, Art. 23].

Frist

Die Hauptumsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten war der 29. Mai 2026 [Art. 35 Abs. 1]. Nächste relevante Fristen: bis 31. Dezember 2026 erster finaler nationaler Gebäuderenovierungsplan [Art. 3 Abs. 7]; bis 1. Januar 2027 GWP-Grenzwert-Fahrplan und Ladeinfrastruktur für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen [Art. 7 Abs. 5, Art. 14 Abs. 2]; ab 1. Januar 2028 Nullemissionsstandard für neue öffentliche Gebäude und Lebenszyklus-GWP-Offenlegung für Neubauten über 1.000 m² [Art. 7 Abs. 1, Art. 7 Abs. 2]; ab 1. Januar 2030 alle Neubauten Nullemissionsgebäude und GWP-Offenlegung für alle Neubauten [Art. 7 Abs. 1, Art. 7 Abs. 2].

Risiko

Die Richtlinie enthält keinen EU-weiten Bußgeldrahmen. Art. 34 verpflichtet die Mitgliedstaaten, nationale Sanktionen festzulegen, die 'wirksam, verhältnismäßig und abschreckend' sein müssen. Bei der Festlegung ist die finanzielle Lage der Eigentümer, insbesondere schutzbedürftiger Haushalte, zu berücksichtigen [Art. 9 Abs. 7, Art. 34]. Das operative Risiko liegt in der Wertminderung nicht-renovierter Gebäude (stranded assets), steigenden Energiekosten und dem Ausschluss von Fördermitteln — ab 1. Januar 2025 gibt es keine finanziellen Anreize mehr für eigenständige fossilbetriebene Heizkessel [Art. 17 Abs. 15].

Belege

Rechtsstand

• In Kraft
• Stand 2026-06-07
• Originalfassung, geändert durch Delegierte Verordnung (EU) 2026/52 vom 16.12.2025 (Anhang III)

Primärquellen

• EUR-Lex — Volltext
• UBA — Bodenschutz — Nationale DE-Bodenpolitik

Was jetzt zu tun ist

Legal / DPO

•Umsetzungsstand prüfen: Die nationale Umsetzung musste bis 29.05.2026 erfolgen — Legal muss den Stand des nationalen Umsetzungsgesetzes (in DE: voraussichtlich GEG-Novelle) verfolgen und die Auswirkungen auf bestehende Miet- und Kaufverträge bewerten [Art. 35 Abs. 1].
•Energieausweis-Pflichten bei Verkauf und Vermietung sicherstellen: Ab Umsetzung gilt das neue A–G-Klassensystem; bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen muss die Energieeffizienzklasse angegeben werden — Verstöße können nationale Sanktionen auslösen [Art. 19, Art. 20, Art. 34].
•Vertragliche Renovierungspflichten und Mieterschutz klären: Die Richtlinie verlangt, dass Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen durch energetische Sanierungen und vor Zwangsräumung geschützt werden — Legal muss Renovierungsvereinbarungen entsprechend gestalten [Art. 17 Abs. 6].

Compliance

•Bestandsgebäude gegen Mindestvorgaben benchmarken: Prüfen, ob Nichtwohngebäude im Portfolio zu den schlechtesten 16 % (Frist 2030) oder 26 % (Frist 2033) nach nationalem Schwellenwert gehören, und Renovierungsfahrplan aufsetzen [Art. 9 Abs. 1].
•Wohngebäude-Renovierungspfad monitoren: Der nationale Pfad verlangt bis 2030 mindestens 16 % und bis 2035 mindestens 20–22 % Primärenergiereduktion gegenüber 2020, mit Fokus auf die schlechtesten 43 % — Compliance muss den Fortschritt dokumentieren [Art. 9 Abs. 2].
•Inspektionspflichten für Heizungs- und Klimaanlagen einhalten: Anlagen ab 70 kW müssen mindestens alle 5 Jahre, ab 290 kW alle 3 Jahre inspiziert werden — Inspektionsberichte sind in die nationale Datenbank hochzuladen [Art. 23, Art. 24].

IT / Security

•Gebäudeautomations- und Steuerungssysteme (BACS) einführen: Nichtwohngebäude mit Nennleistung über 290 kW mussten bereits bis 31.12.2024 BACS installieren; bis 31.12.2029 gilt die Pflicht für Anlagen ab 70 kW — IT-Security muss die Cybersicherheit dieser vernetzten Systeme gewährleisten [Art. 13 Abs. 9].
•Datenschutz und Datenzugang bei Gebäudedaten sicherstellen: Art. 16 regelt den Zugang zu Gebäudedaten; Dritte erhalten Zugang nur mit Eigentümerzustimmung — IT-Security muss Zugriffskontrollen und Datenintegrität der nationalen Datenbank-Schnittstellen absichern [Art. 16, Art. 22].
•Intelligenzfähigkeitsindikator (SRI) vorbereiten: Die Kommission wird den SRI für Nichtwohngebäude ab 290 kW verpflichtend machen; die Bewertung muss datenschutzkonform und cybersicher erfolgen — IT-Security sollte die Anforderungen aus Anhang IV frühzeitig in die Gebäudetechnik-Architektur integrieren [Art. 15, Anhang IV].

Product / Engineering

•Nullemissionsstandard in Neubau-Projekte einplanen: Neue öffentliche Gebäude müssen ab 01.01.2028, alle Neubauten ab 01.01.2030 den Nullemissionsstandard erfüllen — keine fossilen Vor-Ort-Emissionen, Energiebedarf mindestens 10 % unter bisherigem Niedrigstenergieniveau [Art. 7 Abs. 1, Art. 11].
•Lebenszyklus-GWP-Berechnung nach dem neuen Unionsrahmen umsetzen: Für Neubauten über 1.000 m² ab 01.01.2028 und alle Neubauten ab 01.01.2030 ist das GWP in kg CO2-Äq/m² über 50 Jahre nach dem durch VO (EU) 2026/52 geänderten Anhang III zu berechnen und im Energieausweis offenzulegen [Art. 7 Abs. 2, Anhang III geändert durch VO (EU) 2026/52].
•Solarenergie-Pflichten bei Neubau und Renovierung berücksichtigen: Gestaffelte Installationspflicht — neue Nichtwohngebäude ab 250 m² und öffentliche Gebäude bis 31.12.2026, bestehende öffentliche Gebäude ab 2.000 m² bis 31.12.2027, neue Wohngebäude bis 31.12.2029 [Art. 10 Abs. 3].

Wichtige Begriffe

Nullemissionsgebäude: Gebäude mit sehr hoher Gesamtenergieeffizienz, das keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht und nur sehr geringe betriebsbedingte Treibhausgasemissionen hat [Art. 2 Nr. 2].
Gesamtenergieeffizienz: Berechnete oder erfasste Energiemenge, die für die übliche Nutzung eines Gebäudes benötigt wird, einschließlich Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasser und Beleuchtung [Art. 2 Nr. 8].
Größere Renovierung: Renovierung, bei der die Gesamtkosten mehr als 25 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück) übersteigen oder mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle renoviert werden [Art. 2 Nr. 22].
Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (GWP): Indikator zur Quantifizierung der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes — von der Rohstoffgewinnung über Bau und Betrieb bis zum Rückbau [Art. 2 Nr. 25].
Renovierungspass: Maßgeschneiderter Fahrplan für die schrittweise umfassende Renovierung eines bestimmten Gebäudes in einer Höchstanzahl von Schritten zum Nullemissionsgebäude [Art. 2 Nr. 19, Art. 12].
Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz: Vorschriften, nach denen bestehende Gebäude innerhalb eines Zeitraums oder zu einem Zeitpunkt eine Energieeffizienzanforderung erfüllen müssen, ausgelöst durch Marktauslösepunkte oder nationale Renovierungspläne [Art. 2 Nr. 4].
Intelligenzfähigkeitsindikator (SRI): Optionaler (künftig teils verpflichtender) EU-Indikator zur Bewertung der Fähigkeit eines Gebäudes, seinen Betrieb an die Bedürfnisse der Bewohner und des Netzes anzupassen und die Energieeffizienz zu verbessern [Art. 15, Anhang IV].

Häufige Fragen

Was ist ein Nullemissionsgebäude nach der EPBD?

Ein Nullemissionsgebäude hat eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz, verursacht keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort und hat nur sehr geringe betriebsbedingte Treibhausgasemissionen. Der verbleibende Energiebedarf wird durch erneuerbare Quellen am oder nahe dem Standort, durch effiziente Fernwärme oder kohlenstofffreie Quellen gedeckt [Art. 2 Nr. 2, Art. 11].

Welche Gebäude sind von den Anforderungen ausgenommen?

Ausgenommen sind unter anderem Verteidigungsgebäude (außer Wohn- und Bürogebäude), Gotteshäuser, Provisorien mit höchstens 2 Jahren Nutzung, Ferienwohngebäude mit unter 4 Monaten Nutzung pro Jahr, freistehende Gebäude unter 50 m² Nutzfläche und denkmalgeschützte Gebäude, sofern die Anforderungen deren Charakter unzumutbar verändern würden [Art. 5 Abs. 3].

Ab wann gilt die Pflicht zur Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials?

Ab 1. Januar 2028 für neue Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche und ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Die Berechnung erfolgt nach dem harmonisierten Unionsrahmen in Anhang III, der durch die Delegierte Verordnung (EU) 2026/52 konkretisiert wurde [Art. 7 Abs. 2, Anhang III geändert durch VO (EU) 2026/52].

Welche Solarenergie-Pflichten gelten für bestehende Gebäude?

Bestehende öffentliche Gebäude ab 2.000 m² müssen bis 31.12.2027, ab 750 m² bis 31.12.2028 und ab 250 m² bis 31.12.2030 geeignete Solarenergieanlagen installieren. Bei bestehenden Nichtwohngebäuden ab 500 m² gilt die Pflicht bei größerer Renovierung ab 31.12.2027, sofern technisch und wirtschaftlich machbar [Art. 10 Abs. 3].

Was ist ein Renovierungspass und wann wird er Pflicht?

Der Renovierungspass ist ein maßgeschneiderter Fahrplan für die schrittweise Sanierung eines Gebäudes zum Nullemissionsgebäude in maximal fünf Schritten. Die Mitgliedstaaten mussten das Renovierungspass-System bis 29. Mai 2026 einführen. Die Nutzung ist grundsätzlich freiwillig, die Mitgliedstaaten können sie jedoch verpflichtend machen [Art. 12, Anhang VIII].

Was ändert sich beim Energieausweis?

Ab Umsetzung gilt eine einheitliche A–G-Skala (A = Nullemissionsgebäude, G = schlechteste Klasse) nach Anhang V. Der Ausweis muss digital ausgestellt, in die nationale Datenbank hochgeladen und bei Verkauf, Vermietung und Mietvertragsverlängerung vorgelegt werden. Bei Anzeigen müssen Energieeffizienzklasse und -indikator angegeben werden [Art. 19, Art. 20].

Was bedeutet die Richtlinie für fossilbetriebene Heizkessel?

Seit 1. Januar 2025 dürfen keine finanziellen Anreize mehr für die Installation eigenständiger fossilbetriebener Heizkessel gewährt werden [Art. 17 Abs. 15]. Die Mitgliedstaaten müssen aktiv den Ausstieg aus eigenständigen fossilbetriebenen Heizkesseln anstreben und können den Einsatz fossiler Brennstoffe in Gebäuden verbieten [Art. 13].

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